Il Supercondominio: Cos'è e Come si Gestisce
Il supercondominio è una struttura complessa che si riferisce a una realtà condominiale estesa, composta da più edifici o unità immobiliari che condividono alcune parti comuni di rilevante importanza. Questo concetto è stato formalmente introdotto nella normativa italiana con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, che ha modificato il Codice Civile. La riforma del condominio ha avuto come obiettivo principale quello di disciplinare in maniera più precisa le dinamiche di gestione e amministrazione delle parti comuni in contesti abitativi complessi.
Definizione e Costituzione
Un supercondominio si costituisce quando più edifici o complessi residenziali, pur mantenendo la loro autonomia, condividono alcune infrastrutture o servizi comuni. Questi possono includere, ad esempio, strade interne, parcheggi, impianti sportivi, giardini, impianti di illuminazione e altro ancora. L'esistenza di queste parti comuni che collegano più condomini rende necessario un coordinamento e una gestione unitaria per garantire una corretta manutenzione e l'uso appropriato delle risorse condivise.
Costituzione Automatica
Il supercondominio si costituisce automaticamente quando sussistono i presupposti di fatto, ossia quando più condomini condividono delle parti comuni rilevanti. Non è necessaria una deliberazione specifica da parte dell'assemblea condominiale per la sua costituzione. Tuttavia, è fondamentale avere un regolamento che ne disciplini il funzionamento, che può essere redatto dall'originario costruttore o dalle assemblee condominiali dei vari edifici interessati.
Gestione e Amministrazione
La normativa prevede che se il numero dei proprietari supera quello di 60, l'assemblea del supercondominio sia composta dai rappresentanti dei singoli condomini, che vengono nominati dalle rispettive assemblee condominiali con la maggioranza degli intervenuti, pari ad almeno 2/3 del valore dell'edificio (maggioranza qualificata ai sensi dell'art. 1136, 5° comma, c.c.).
Processo Decisionale
Le decisioni riguardanti l'attività ordinaria del supercondominio vengono prese nell'assemblea dei rappresentanti di condominio (se superiori a 60 proprietari), con le modalità di voto previste per i condomini ordinari, adattate alla specificità del supercondominio. Per le attività che eccedono l'ordinaria amministrazione, occorre indire assemblea straordinaria a cui sono invitati tutti i proprietari del Supercondominio.
Gestione delle Spese
Questa gestione unitaria non solo è obbligatoria, ma è anche fondamentale per garantire una corretta manutenzione delle parti comuni e una equa distribuzione delle spese. Infatti, il regolamento del supercondominio dovrà specificare le modalità di ripartizione delle spese, che solitamente vengono suddivise in base ai millesimi di proprietà di ciascun condominio riproporzionati in base alla dimensione supercondominiale.