Ripartizione delle spese tra Venditore e Acquirente
Quando si acquista o si vende un appartamento, è fondamentale chiarire come avviene la ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente. La normativa italiana prevede regole specifiche, contenute nel Codice Civile, per stabilire quali spese spettano a chi, in modo da evitare dispute e confusione.
Ripartizione delle Spese secondo il Codice Civile
Art. 63 disp. att. c.c.: In caso di trasferimento di proprietà, delle spese condominiali ordinarie risponde chi è proprietario al momento della scadenza dei pagamenti.
Ci sono alcune specifiche su cui porre attenzione:
- Spese ordinarie: sono generalmente a carico del venditore fino alla data effettiva del trasferimento dell'immobile (atto notarile di compravendita), mentre l'acquirente si fa carico di tutte le spese ordinarie successive alla vendita.
- Spese straordinarie: se i lavori straordinari sono stati deliberati prima della vendita, il pagamento è di norma a carico del venditore, anche se il pagamento avviene dopo il rogito. Tuttavia, l'acquirente e il venditore possono accordarsi diversamente, purché tale accordo sia formalizzato per evitare controversie future.
Criteri di ripartizione delle spese condominiali
Le spese condominiali possono essere di due tipi principali:
- Spese dirette (come quelle per l'acqua o l'energia elettrica utilizzata all'interno delle singole unità): sono ripartite in base ai consumi effettivi di ciascun appartamento. In genere, tali spese sono calcolate in base alla lettura dei contatori individuali, laddove presenti.
- Spese comuni (come la pulizia delle scale, la manutenzione dell'ascensore, l'illuminazione delle aree comuni): vengono ripartite sulla base dei millesimi di proprietà, un sistema che assegna una quota proporzionale ai costi comuni a ciascun condomino in base alla grandezza e al valore dell'appartamento.
In fase di vendita, quindi, il venditore sarà responsabile delle spese dirette e comuni fino alla data del rogito, mentre l'acquirente ne sarà responsabile dal giorno in cui diventa proprietario.
Caso Particolare delle Spese Straordinarie
Le spese straordinarie (ad esempio la ristrutturazione del tetto o dell'impianto fognario) costituiscono un aspetto delicato nella ripartizione tra venditore e acquirente.
Secondo la giurisprudenza, sono a carico del venditore se deliberate prima del trasferimento di proprietà, anche se il pagamento dovesse avvenire successivamente. Questo è perché la delibera che approva i lavori straordinari costituisce l'evento che genera il debito per il condomino, indipendentemente da chi sarà il proprietario successivamente.
Esempio pratico di ripartizione delle spese
Immaginiamo che un condomino venda il proprio appartamento il 15 giugno e che la gestione condominiale preveda quanto segue:
- Spese ordinarie annuali (calcolate sui millesimi): 2.000 euro
- Spese per consumo acqua: calcolate sui contatori, per un totale di 300 euro
Spese ordinarie: per ripartire le spese ordinarie, si calcola la quota spettante a ciascuno dei due proprietari in base ai giorni di competenza nell'anno. Dato che il venditore è proprietario fino a metà anno, pagherà la quota proporzionale fino al 15 giugno, pari a circa 1.000 euro. L'acquirente coprirà invece i costi dal 16 giugno al 31 dicembre, ossia 1.000 euro.
Consumo acqua: le spese per l'acqua vengono calcolate sulla base dei consumi rilevati dal contatore. Se al momento del rogito si rileva una lettura del contatore, il venditore pagherà il consumo maturato fino alla data della vendita, e l'acquirente pagherà i consumi successivi.
Consigli per una ripartizione chiara e senza dispute
Per evitare incomprensioni o dispute, è buona pratica che venditore e acquirente chiariscano tutti gli aspetti relativi alla ripartizione delle spese in fase di trattativa, e facciano le letture dei contabilizzatori dei consumi individuali alla data dell'atto di vendita.